投资性房地产公允价值的确定方法

2014年第1期    作者:朱德峰    阅读(5771)

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一、概况

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称为CAS3）中规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”，企业才可以采用公允价值模式进行后续计量。根据财政部会计司发布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》、《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》和《企业会计准则实现连续四年平稳有效实施———我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告》（以下简称为“分析报告”）；以及证监会会计部披露的《提升企业会计准则执行力度 增强上市公司信息披露质量——2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》（以下简称为“监管报告”），上市公司所采用的投资性房地产公允价值确定方法如下：

表1 上市公司投资性房地产公允价值确定方法概况（2007年至2010年）

单位：家

注：财政部会计司在2009年分析报告中披露当年存在投资性房地产的上市公司为772家（与监管报告存在差异），采用公允价值模式计量的则为25家；未提及各自确定公允价值的方法。而证监会会计部在2009年监管报告中也仅披露了其中24家上市公司所采用的公允价值确定方法。

二、是否允许采用估值技术？

财政部会计司编写的《企业会计准则讲解（2006）》中曾表示：“可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）……无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定”。

证监会“上市公司执行新会计准则协调小组”在2007年2月发布的《第2次工作小组会议纪要》中进一步指出：“不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值”。2007年12月签署《中国会计准则委员会与香港会计师公会关于内地企业会计准则与香港财务报告准则等效的联合声明》时，香港会计师公会在其发布的《关于比较项目背景及比较过程的详尽说明》中也表示“同意在内地市场不可能通过估值技术获得公允价值”。

但从表1可知，2007年年度报告中仍有10家上市公司采用房地产评估价格作为确定公允价值的方法。证监会在2007年监管报告中也觉察到“从公允价值的选择看，多数上市公司采用评估价格作为投资性房地产的公允价值”。

在《企业会计准则讲解（2008）》与《企业会计准则讲解（2010）》中，上述两处“可以参照”均被修订为“应当参照”，并表示“也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量”。这就意味着允许企业采用估值技术对投资性房地产的价值进行确定。

不久后，财政部会计司在2010年的分析报告中就发现：在投资性房地产后续计量采用公允价值模式的上市公司中，一方面，部分公司未能详细地披露公允价值的确定依据以及确定方法，致使公允价值可靠性无法判断；另一方面，即使披露了确定依据以及确定方法，但各公司采用的依据与方法形式各不相同，且相当一部分采用了估值技术，对其可靠性和公允性判断难度加大。

三、如何使用估值技术？

国际上较通行的公允价值确定方法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见，而这种为会计计量中公允价值提供专业意见的评估业务，即以财务报告为目的的评估业务，已经成为国际上重要的评估服务领域。国际会计准则理事会（IASB）就认为原国际会计准则委员会（IASC）的公允价值概念类似于国际评估准则委员会有关市场价值的概念——“在公平交易中，熟悉情况的当事人各自谨慎地并毫无强制地经过适当的推销后，自愿购买者和自愿销售者在评估日应当用于资产交换的估计金额”。IASB还认为IAS40第29段至30段和第32段至38段指南实质上（和在措辞方面很大程度上）同《国际评估准则第1号》的指南相同。

为满足这种新兴评估市场领域的需求，2007年11月9日中国资产评估协会发布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（以下简称为《指南》）。《指南》提出“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。

根据2007年11月28日中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》，市场价值是指“自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。这与《企业会计准则——基本准则》中对公允价值是“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”这一表述，在“实质上（和在措辞方面很大程度上）”也基本一致。

针对以财务报告为目的评估服务的主要领域，《指南》重点明确了在企业合并、资产减值、投资性房地产和金融工具领域的评估对象以及需要在评估过程中重点关注的事项。其中要求注册资产评估师应当重点关注投资性房地产现有短期或长期租约对公允价值评估的影响，包括租期、租金收取方式以及约定租金相对于市场租金的差异等。

2009年12月18日，中国资产评估协会进一步制定了《投资性房地产评估指导意见（试行》（以下简称为《指导意见》），以规范注册资产评估师按照上述《指南》的要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见。《指导意见》）明确提出“当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。

《指导意见》确立了市场法和收益法是投资性房地产评估的适宜方法。市场法是利用相同或类似的资产、负债或一组资产和负债的价格和其他相关市场交易信息的估值技术；而收益法则是将未来金额转换成单一现值的估值技术。

《指导意见》同时规定：如果运用上述两种方法均无法得出投资性房地产的公允价值时，注册资产评估师可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍然不能合理得出，注册资产评估师还可以采用恰当的方式分析公允价值的区间值，以得出价值分析结论，但应经过委托方的同意。由于价值分析结论是在受到一定限制条件下形成的专业意见，注册资产评估师还需要提醒评估报告的使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

四、《公允价值计量》会计准则

2008年国际金融危机爆发后，公允价值计量受到全世界关注。为全球协同应对危机而成立的二十国集团（G20）和金融稳定理事会（FSB）提出建立一套全球统一的高质量会计准则，其中公允价值计量准则就是与之密切相关的重要准则之一。为响应G20和FSB提出的倡议，IASB加快了对公允价值计量准则项目的研究和制定工作，并于2011年5月12日发布了《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》（以下简称为IFRS13）。IFRS13重新定义了公允价值，制定了统一的计量框架，规范了披露要求。

为进一步规范企业会计准则中的相关处理规定，并保持与国际财务报告准则的持续趋同，财政部借鉴IFRS13中的做法，结合我国实际情况，起草制定了《企业会计准则第×号——公允价值计量（征求意见稿）》，并于2012年5月17日发布。

该征求意见稿将公允价值定义为“市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格”，即退出价格。并认为企业使用估值技术的目的就是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。在计量公允价值时，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据支持的估值技术。而估值技术主要包括上文提及的市场法、收益法以及反映现行重置成本的成本法。

征求意见稿要求，企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。而在估值技术的应用中，则应当尽可能多地使用相关可观察输入值，尽可能少地使用不可观察输入值。企业只有在相关可观察输入值无法取得的情况下才可以使用不可观察输入值。

征求意见稿还提出，企业在计量公允价值时应当采用恰当的估值技术，估值技术一经确定，不得随意变更，但变更估值技术及其应用方法能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值的情况除外。企业变更估值技术及其应用方法的，应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》（CAS28）的规定作为会计估计变更，并按照要求对估值技术及其应用方法的变更进行披露。

作者为本刊特约撰稿人