2013年房地产税收新政热点回眸与点评

2014年第1期    作者:盛立中    阅读(4591)

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十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对下一步财税体制改革的目标、重点及其实现路径做出清晰安排，其中的加快“房地产税立法”被视为新一轮税制改革的精髓。盘点2013年我国涉及房地产业的税收政策变化，税收优惠紧紧围绕国家经济战略转型升级，比如棚户区改造、文化企业转型和农产品流通领域均获得政策扶持。市场自由度方面，政策仍然偏紧，土地增值税清算、存量房交易“先税后证”等等。瞻望2014，新房地产税峥嵘初露，不动产登记条例推出，个人住房信息联网，地方税体系建设提速，市场调控方式转变，无不牵动房地产业神经。市场行为与政府保障经纬分明，税收魔方标的各异。一如既往地警示，构筑好税收风险防火墙，确保税收核心利益。

一月

国务院常务会议确定，开展农产品增值税进项税额核定扣除试点，将免征蔬菜流通环节增值税政策扩大到部分鲜活肉蛋产品。2013年起三年内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税。

点评：上述政策是国务院确定的降流通费用10项政策措施之一。

三月

3月5日，财政部税务总局中宣部下发《中国电视剧制作中心有限责任公司等11家中央所属转制文化企业名单的通知》，中国电视剧制作中心有限责任公司等11家中央所属文化企业已被认定为转制文化企业。

点评：按照现行规定，由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。

3月12日，税务总局颁发《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》，就《关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（2012年第40号公告）落实过程中有关问题进行明确：凡在税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。凡在2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费计算确定。

点评：上述政策是对2012年第40号公告下发后，各地在执行过程中反映的一些新问题所做的政策修正。

3月20日，财政部税务总局下发《关于对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税的通知》，对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税。包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地，道路客运站场运营用地包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。

点评：政策旨在落实《国务院办公厅关于进一步促进道路运输行业健康稳定发展的通知》精神，支持城乡道路客运行业发展。

四月

4月15日，税务总局下发《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》称。一些纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，其取得的投资收益不征收营业税。

点评：上述政策或将在税收实务中引发争议，对目前城市基础建设中广为流行的BT模式现行营业税收制度造成根本性颠覆。

六月

6月20日，税务总局发出《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》，要求各地主管税务机关要加强房地产开发项目的全流程监管，形成动态监控机制。2013年要着力抓好清算这一关键环节，对近几年积压未清算的项目进行全面清理。要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收。2013年7月起税务总局将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导。

点评：土地增值税目前已经成为地方政府的重要税源之一。自2008年至2012年，土地增值税由530多亿元增加到2700多亿元，增长四倍多，占全国税收收入的比重由1%上升至2.7%。

八月

8月2日，财政部税务总局下发的《关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知》称，应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。

点评：球又被踢回各省级税务机关。

九月

9月12日，财政部税务总局下发的《关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》明确，对中国邮政集团公司与原中国邮政储蓄银行有限责任公司之间划转、变更土地、房屋等资产权属交易涉及的土地增值税予以免征。

点评：一项其他企业不好攀比的特惠政策。

9月18日，财政部税务总局下发《关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》明确，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

点评：商品储备管理公司及其直属库，是指接受政府有关部门委托，承担粮、食用油、棉、糖、肉、盐（限于中央储备）储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。

9月25日，财政部税务总局下发《关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》明确，自2011年1月1日起，对个人销售自建自用住房，免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。

点评：（注意）上述政策的执行日期为2011年1月1日

9月30日，财政部海关总署税务总局下发《关于支持芦山地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》明确，对安居房建设用地，免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。对因地震住房倒塌的农民重建住房占用耕地的，在规定标准内的部分免征耕地占用税。对受灾居民购买安居房，免征契税；对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税。经省级人民政府批准，对经有关部门鉴定的因灾损毁的房产、土地，免征2013至2015年度的房产税、城镇土地使用税。

点评：上述政策旨在落实《国务院关于支持芦山地震灾后恢复重建政策措施的意见》，支持和帮助芦山地震受灾地区积极开展生产自救，重建家园。

9月30，财政部税务总局下发《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》明确，自2013年1月1日起，企业参与政府统一组织的工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

点评：鼓励企业和社会力量积极参与棚户区改造工程。

十月

10月31日，税务总局就新疆自治区地方税务局《关于地下人防工程征收房产税问题的请示》作出批复称，按照现行房产税暂行条例有关规定，房产税由产权所有人缴纳。请示中所反映的地下人防工程，已按商品房销售并办理产权证，购房人即是产权所有人，应按规定缴纳房产税。

点评：按照原来的政策（财税地字〔1986〕8号），为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。而财税〔2005〕181号文则规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

十一月

11月12日，财政部税务总局下发《关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》明确，自2013年1月1日至2015年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。对按照国家规定的收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入，免征营业税。

点评：既往实施的税收优惠政策到期后的接续。

11月27日，财政部税务总局下发《关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》明确，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。

点评：新政策规范的核心在于强调向职工出租的单位自有住房免税的前提条件“按照公有住房管理”，不符合此条件的应照章征税。

十二月

12月2日，财政部税务总局下发《关于棚户区改造有关税收政策的通知》明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

点评：按照规定，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收补偿协议或棚户区改造合同，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

12月9日，税务总局下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求健全评估工作制度、完善评估技术标准（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）以及严格评估值管理。要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。

点评：按照税务总局的最新要求，在具备条件的地区，要将税收征管模块嵌入住建部门和国土部门的办证流程当中，落实“先税后证”制度。

作者单位：山东聊城市市委党校