中期财务报告内的投资性房地产公允价值变动损益

2013年第1期    作者:朱德峰    阅读(5504)

【来源:《上海注册会计师》 查看本期目录】

一、引言

鉴于投资者、债权人对公开披露财务报告信息的及时性和相关性提出了更高要求，企业需要编制中期财务报告以满足使用者的决策需求。因此通过分析季度报告与半年度报告可以得知，上市公司在其中期财务报告内是否确认了投资性房地产公允价值变动产生的损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产、交易性金融资产与交易性金融负债，以及衍生工具和开展套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，均体现在利润表中的“公允价值变动收益”项目。因此附注中需要对该项目分项列示内容和金额。

根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第3号——半年度报告的内容与格式（2007年修订）》，半年度报告中应当披露比较式利润表、资产负债表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。因此半年度报告是否确认投资性房地产公允价值变动损益可以通过附注一目了然。

根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第13号——季度报告内容与格式特别规定（2007年修订）》，季度报告的附录部分只需要包括资产负债表、利润表、现金流量表，并无报表附注；但需要在正文中说明扣除的非经常性损益项目及其金额。考虑到《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》已将“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”界定为非经常性损益项目，因此可以通过该项目得知季度财务报告中是否确认了投资性房地产公允价值变动产生的损益。

由于《企业会计准则第32号——中期财务报告》是以“独立观”而非“一体观”作为理论基础，因此还可以推断出第二季度与第四季度的相关数据。根据对相关上市公司所披露定期报告的分析，对在“短于一个完整会计年度的报告期间”内，投资性房地产公允价值变动产生的损益大致有以下四种处理方法。

二、季度财务报告与半年度财务报告均不确认

海南正和实业集团股份有限公司（以下简称为“正和股份”，股票代码600759）原名海南华侨投资股份有限公司，2007年9月19日证监会核准了其重大资产收购暨定向发行新股的方案。通过向广西正和实业集团有限公司非公开发行7.3亿股的股份，购买位于柳州市飞鹅二路1号“谷埠街国际商城”建筑面积140,166.17平方米的商业房产。完成上述重大资产重组后，该公司主要从事商业房地产开发与经营，2011年末投资性房地产账面价值为19.27亿元，占资产总额的37.74%；全年“租赁、服务收入”1.12亿元。

正和股份采用公允价值模式进行后续计量，但从2008年第一季度报告至2012年半年度报告，共15份中期财务报告内，均未确认投资性房地产公允价值变动损益。

表1

正和股份2008年一季报至2012年三季报中投资性房地产公允价值变动损益

单位：元

数据来源：正和股份相关定期报告

三、季度财务报告不确认、半年度财务报告确认

2011年1月28日，北京金隅股份有限公司（以下简称为“金隅股份”，股票代码601992）通过换股吸收合并向除自身外的河北太行水泥股份有限公司（以下简称为“太行水泥”，股票代码600553）原股东公开发行新股，并于3月1日在上海证券交易所上市。此前，金隅股份已于2009年8月6日在香港交易所主板上市，股份代号02009。

该公司2011年度报告中披露其是北京最大的投资性物业投资商和管理者之一，在核心区域持有的投资性物业总面积为74.2万平方米。2011年末投资性房地产账面价值为115.99亿元，占资产总额的15.08%；全年房地产出租业务收入6.41亿元。

金隅股份同样采用公允价值模式进行后续计量，但从2011年第一季度报告至2012年第三季度报告，共6份中期财务报告内，均只在半年度财务报告中确认投资性房地产公允价值变动损益，而未在季度财务报告中确认。

表2

金隅股份2011年一季报至2012年三季报中投资性房地产公允价值变动损益

单位：元

数据来源：金隅股份相关定期报告

根据2011年的第三季度报告与年度报告可以进一步推断出，其第四季度的投资性房地产公允价值变动损益为363,307,951.38元。

四、季度财务报告与半年度财务报告均确认

金融街控股股份有限公司（以下简称为“金融街”，股票代码000402）第四届董事会在2008年3月26日至27日召开的三十七次会议上，审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，6月5日的第三十九次会议又审议通过了《投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》

根据该办法，金融街的市场部门每季度末对投资性房地产的价值是否发生大幅变动进行分析，并出具分析报告。分析报告表明可能发生大幅变动时，市场部门应对投资性房地产的公允价值进行估价，并出具市场调研报告。经董事会批准后，财务部根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。

该公司2011年度报告中披露其投资性房地产项目位于北京市西城区金融大街等区域，合计约33万平方米。2011年末投资性房地产账面价值为90.81亿元，约占资产总额的15.21%；全年房地产出租业务收入5.03亿元。

以2009年为例，金融街各定期报告中披露的投资性房地产公允价值变动损益如下：

表3

金融街2009年各定期报告中投资性房地产公允价值变动损益

单位：元

数据来源：金融街相关定期报告

从表3还可以推断出，金融街2009年第二季度与第四季度的投资性房地产公允价值变动损益分别为631,243,503.17元与-12,416,725.30元。其各个季度的投资性房地产公允价值变动损益如下图所示：

图1 金融街2009年各季度投资性房地产公允价值变动损益

五、中期财务报告从不确认变更为确认

在首次执行日，方大集团股份有限公司（以下简称为“方大集团”，股票代码000055）拥有的投资性房地产为2.23亿元，约占其资产总额的18.81%。2007年3月18日，第四届董事会第十五次会议审议通过了《关于变更会计政策的议案》，决定对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

该公司2007年第一季度报告与2007年半年度报告中均未确认公允价值变动损益；直至2007年第三季度报告，方大集团才表示：由于执行新会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量，导致净利润有较大幅增长。

表4

 方大集团2007年一季报至2008年半年报中投资性房地产公允价值变动损益

单位：元

数据来源：方大集团相关定期报告

在方大集团的2007年第一季度报告中，虽然无法通过非经常性损益项目得知其是否确认了投资性房地产公允价值变动产生的损益，但由于其资产负债表中“投资性房地产”项目的年初余额与期末余额一致，利润表中“公允价值变动收益”项目发生额为0，因此可以确定其2007年第一季度报告中未确认投资性房地产公允价值变动产生的损益。

从方大集团2007年第三季度报告内的“本中期利润表”与“年初至本中期末的利润表”可以推断出：该公司上半年的投资性房地产公允价值变动损益为33,255,319.68元，但未能体现在其2007年半年度报告中。直至次年所披露的2008年半年度报告中，才通过“上年度可比期间的利润表”对此予以揭示。

方大集团在2008年第一季度报告中虽然确认了公允价值变动损益，但并未对2007年第一季度报告进行追溯重述。而结合2008年半年度报告，又可以推断出其当年第二季度产生的投资性房地产公允价值变动损益为-2,466,619.00元。

六、各中期财务报告均应确认公允价值变动损益

中期财务报告内各会计要素的确认和计量原则应当与年度财务报告所采用的原则相一致，不能因为财务报告期间的缩短（相对于会计年度）而改变。

上市公司中也鲜有像中航地产股份有限公司（以下简称为“中航地产”，股票代码000043）那样明确表示“对于单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅度小于5%时，公司不进行会计处理”。因此，如同按照成本模式计量的投资性房地产在各季度均需要计提折旧一样；当采用公允价值模式时，无论是在季度财务报告中还是在半年度财务报告中，均应确认相关的公允价值变动损益，只是可以在更大程度上依赖于会计估计。

作者为本刊特约撰稿人